一、基础设施REITs试行撬动万亿级蓝海市场，助力“新基建”加速落地

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。《通知》指出，基础设施REITs（不动产投资信托基金）将着重关注“新基建”、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域，并且优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域开展试点。此次基础设施REITs横空出世，对我国加速落地“新基建”具有标杆性意义。短期来看，基础设施公募REITs有利于广泛筹集“新基建”项目所需资本金，降低地方政府及公司债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看其有利于完善储蓄转化投资体制机制，降低实体经济杠杆，推动新型基础设施领域投融资市场化、规范化健康发展。

（一） 什么是基础设施REITs？

REITs（不动产投资信托基金）是指通过发行收益凭证募集资金，并由专业投资机构进行不动产相关产业投资运营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。通俗来说，REITs也是一种基金产品，只不过其投资标的是工业地产、基础设施、房地产、酒店仓储等不动产。REITs起源于上世纪60年代的美国，国际市场上的REITs大部分是标准化、可流通的公募金融产品，投资人可通过证券市场自由买卖份额获得资本增值收入，也有小部分属于公募但非上市流通以及私募型的金融产品。

值得关注的是，与美国不同，国内REITs试点工作开展以基础设施领域为起点，而非房地产。一方面，进行基础设施建设需要巨量的资金沉淀，投资回报时间周期长，增量项目缺乏有效资金，但近几年在去杠杆和减税降费的宏观背景下，地方政府财政愈发吃紧，如何有效调动社会资本参与基础设施建设是一个急需解决的现实问题；另一方面，在当前经济受国内外疫情影响下行压力加大的背景下，发展基建的必要性和紧迫性增强，以基础设施领域REITs为试点体现了基建稳增长的重要地位。

（二）REITs对于发展“新基建”有何重要意义？

带动“新基建”民间投资，激发市场主体活力。我国一季度经济数据已经发布，受国内外疫情影响，GDP同比下降6.8%，民营和中小微企业发展尤其困难。在投资、消费、出口三驾马车中，要想在受疫情严重冲击的经济衰退中逆势发力，必须倚重投资这架马车来实现经济社会的发展目标。而在投资中，“新基建”被寄予了厚望。根据相关机构的测算，仅2020年新基建投资规模就在1.2万亿元左右，新基建可以拉动未来经济增长的增量，也可部分应对疫情冲击的存量下滑。新基建作为推动经济向全面数字化转型的基础设施有着极其重要的意义，但在当前“三去一降一补”的宏观大环境下，各地方政府财政已拿不出大笔资金投入到新基建投资建设中去，地方融资平台也因为债务率高企受到了管制，通过银行贷款的传统融资模式难以启动规模宏大的新基建投资。

而解决这个问题的出路在于市场化的基建融资，利用公募REITs众筹资金相当于为“新基建”按下了快进键，也为当下“新基建”的大规模建设提供了一个新的资金来源。根据预测未来中国新基建领域的累计投资额将超过20万亿元，若以REITs激活20%的资本金就有4万亿的资金回到原投资方的手里，同时降低了他们的债务率。基建REITs可以通过向社会公开募集资金来帮助地方建设主体卸下债务负担，地方建设主体有了活力，中介机构也开通了参与渠道，市场活力一下就会被激发出来。



（三）“新基建”细分领域机遇与挑战

“新基建”七大细分领域中，5G网络、数据中心、高铁和城际轨道交通、新能源汽车充电桩这四大领域具有典型的重资产特征，且其投资回报周期较长，运营期间可获得较为稳定持续的现金流，因此最为适合作为基础设施REITs的底层基础资产。

以互联网数据中心IDC为例，IDC公司面向企业客户提供机柜出租、计算资源增值服务等业务，租金收入为其主要收入来源，现金流入相对稳定、可预期，被称为“数字世界商业地产”。IDC具有典型重资产属性，国内单位机柜造价一般12~15万元不等，IDC企业倾向于高杠杆运营，资产负债率处于高位。截止2019年底，中美部分代表性第三方IDC企业EQIX、DLR、万国数据、数据港资产负债率为63%、54%、64%、71%。IDC企业资源获取、运营服务、客户销售、项目融资等构成一般IDC企业核心竞争力。IDC相关企业若采用REITs模式，可带来融资效率、估值水平等指标的明显改善。首先，以IDC项目持续产生的可预期、稳定现金流为支撑，企业融资便利性、融资成本显著改善，EQIX、DLR等头部企业借力REITs转型机遇在过去几年通过持续的新项目建设、外部并购等方式，推动营收快速增长；其次，IDC企业REITs化运作有助于吸引险资、社保等长线稳健资金持续流入，远期利好上市IDC企业价值重估。据有关机构预测，未来国内的IDC市场仍能维持30%左右复合增速，且投资回报率有望持续好于一般不动产资产，借助于基础设施REITs这一强大工具，可进一步带动民间资本投入到互联网数据中心这一新基建领域中来，推动数字中国战略加快落地。

但同时也要看到，国内IDC企业借力基础设施REITs仍然面临一些挑战。首先是项目发展阶段，REITs发行要求项目具有稳定、可预期的现金流且对项目稳定运营质量有一定要求，因此处在早期发展阶段的项目采用REITs模式有较大风险；其次，以定制批发模式为主的IDC项目，单一项目一般仅对应少数有限客户，周期内客户流失、合同续签等均会带来项目现金流大幅波动，较难符合《通知》中提及的“现金流来源具备高度分散度”要求。



（四）基础设施REITs如何影响“新基建”各参与方？

首先对“新基建”主要投资者各地方政府来说，发展REITs模式可充分利用社会资金加大新基建投资建设，从而形成一个良性循环，有利于推动经济稳定发展。同时，REITs有助于化解地方债务存量风险，控制地方政府债务增量，有效缓解地方财政压力。另外，REITs还可以缓解地方政府对土地的过度依赖，有利于推动我国房地产市场的健康发展。

对社会投资者来说，新基建领域的REITs可为投资者提供长期稳定的回报。REITs特点就是门槛低、流动性好，同时分红率高。在未来经济增速放缓，利率持续下行的背景下，REITs 将成为机构及个人资产配置的重要方向，尤其是对于投资风险偏好较低的理财、保险、社保和养老金等长期资金来说，REITs具备很大的吸引力。

二、 2020年4月北京大学最新科研成果

（一）粉煤灰等工业固废制备生态透水砖新技术

【项目简介】北京大学工学院科研团队通过多年的研究，开发了具有自主知识产权的粉煤灰等工业固废制备生态透水砖新技术。此技术旨在以粉煤灰等固废作为粘结剂粉料，以煤矸石、陶瓷渣等作为骨料进行级配，级配后的原料进行陈腐、压摸成型，丕体烧结，制备出结构、性能优良的新型生态透水砖。经成型工艺获得内部含有大比例贯通性孔隙的透水砖，具有以下优点：砖体具有良好的透水性能，雨水可迅速渗入地下，补充土壤水和地下水；表面具有防雪防滑功能，雨后不积水，雪后不打滑；粉煤灰生态砖色彩丰富，自然朴实，经济实惠，规格多样化。目前，该项目正在进行中试示范且已申请相关专利。



（二）基于遥感影像DN值多元参量定标模型的自适应成像方法

【项目简介】本发明涉及一种基于遥感影像值多元参量定标模型的自适应成像方法,其步骤包括建立成像系统电子学参数与遥感图像的定量数学关系；获取遥感成像系统的位置和姿态参数,并计算成像区域获取成像区域地物覆盖类型、地物反射光谱以及成像区域上空大气和气溶胶参数,根据辐射传输方程计算该成像区域对应的入瞳辐亮度；对每一景遥感影像入瞳辐亮度进行排序得到最大入瞳辐亮度值,并通过成像系统调节成像参数使其不超过成像系统最大输出图像值,然后驱动成像设备获取遥感影像。目前本专利所涉及实验已完成，发明专利已通过审核得以授权。



（三）大尺寸均匀单层MoS2可控制备

【项目简介】北京大学研发课题组在单层MX2材料的可控制备、精密表征和电催化产氢应用方面取得了一系列重要进展：基于范德华外延的机理，他们在晶格匹配的云母基底上首次获得了厘米尺度均匀的单层MoS2(Nano Lett. 13, 3870 (2013))；在蓝宝石上获得了大畴区单层 WS2 (ACS Nano 7, 8963(2013))；发展了一种新型的金属性箔材 (Au箔) 基底，实现了畴区尺寸可调单层MoS2 的制备，借助STM/STS表征技术建立起了材料原子尺度的形貌及缺陷态、电子结构和电催化析氢之间的构效关系。



来源：北大科技园

更多精彩内容请登录https://www.innov100.com官方网站

或扫描下方二维码，点击关注微信公众号（ID：sagetimes）